新一轮楼市政策即将出台,同时还有“整顿风暴”

摘要: 如题。

11-04 03:29 首页 解局财经


解局君按:多个信号显示,新的楼市政策即将出台,不是放松,而是继续加强。


上图显示的深圳消费贷问题。有的银行,房贷不让做,那就做消费贷,所以这几个月来消费贷异军突起,资金还是流入了房地产,现在已经引起了监管层的注意,房地产调控,必须有金融调控配合,围追堵截,下一步就是要收紧消费贷款了。


现阶段,没人相信房价会跌,也没人相信政府会真心来调控房地产。所以连很多刚需,都在跟金融机构咨询如何做高评高贷买房。但这种方式太过激进,如果你的现金流超过你的每月负债,信贷再紧点,你就会受不了了。


关于近期楼市政策,解局君写了一系列解读:《历史罕见!三四线楼市库存减至一线水平,30多个城市低于12个月4个月后,住建部国土部再联手,这次可能会有意想不到的后果还在考虑买房的,必须收手了!


今天也有一个简单的思考:


楼市调控,鼓励租赁,压制个人信贷,加上大建快上基建,这几个部署是一气呵成的,系统性的。


技术上讲,确实调控了楼价,但必须提醒一下大家,中国城市化率刚刚过半,经济增速还很高;这个关口压制个人信贷和住房作为调控没错。


但全面铺开租赁,而且形式多样,很有可能最终结果是短期压制了商品房上涨。但最终形成了:商品房、共有产权房、保障房、民间租赁房、公租房几个社会阶层。


政府可能无意间完成了一个早期的社会贫富划分。因为很多人会在节省成本的同时,失去获得大笔资产性收入(被动收入)的可能。


另外,分享一篇文章,最接近市场的做研究的人士。


作者:同策咨询研究中心总监张宏伟


继去年10月份全国核心一二线楼市调控之后第二次集中出台楼市调控措施。从市场量价发展节奏来看,由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证的从严审批、部分投资客退场,上半年全国核心一二线城市商品住宅市场的成交表现已经“量跌”,此时,由于房企资金面仍然没有压力,实质性大范围降价难以出现。


从8月前后市场反应来看,有4个现象或特征值得关注:


1、尽管还有部分房企坚守自己心理预期的房价,但是到了下半年,市场下行的趋势已经导致部分房企撑不住了,开始主动放弃“底线”,开始主动适应政府的指导价格措施积极跑量。据调研,预计四季度至明年年初,处于回款目标压力、资金兑付压力等因素,更多的房企会房企自己的价格“底线”,寻求“降价”,甚至有的企业会因为资金兑付压力而主动降价。


2、核心一二线城市二手房市场也进入观望状态,买卖双方进入新一轮的市场博弈。由于置换房屋的需要,二手房上家挂牌价格开始松动了,部分下家买房也进入观望状态,进而影响新房市场。


3、当前房地产市场并购谈判暗潮汹涌,有的企业为了剥离不良资产,有的企业因为资金兑付压力加大,有的企业是为了调整市场布局。同时,值得关注的是,在资本市场环境大幅收紧,销售渠道回笼资金遭遇政策而瓶颈的下半年,市场透露出的房企资金兑付压力越来越大,这也就意味着下半年势必成为楼市深度调整的阶段。


4、市场轮动的周期即将结束。去年10月份调控之后,楼市需求开始外溢至周边的三四线城市,全国三四线城市迎来了一波上涨的行情。然而,当核心一二线城市楼市热度退潮及三四线城市楼市调控从严后,周边的三四线城市也就没有上涨的冲动。预计三四城市热销的行情最多持续到今年年底,届时,全国大中城市楼市轮动上涨的行情周期结束。


那么,未来市场形势怎么样走?未来调控政策会否集中频发?


首先,按照往年调控经验,每次楼市新政时效性大约6-8个月左右,也就是每6-8个月会有一轮强化的楼市调控措施出台,进一步强化楼市调控的效果。


从本轮楼市调控来看,去年3月上海“沪九条”是本轮楼市调控的开始,之后是去年10月份大约20个全国核心一二线城市楼市集中出台政策,6个月左右之后,今年3月份“两会”前后,全国新一轮楼市调控政策出台。


按照这个规律,6-8个月之后,也就是在今年9-10月份这个时间段,极有可能是下一轮楼市调控政策密集出台的时间窗口期。


原因有两个:


一是6-8个月后调控政策的时效性逐步降低,需要加强版的楼市调控措施为楼市降温,巩固楼市调控的阶段性成果;


二是,“十九大”刚好要在这个时间段召开,政策面不会给予楼市在这个时间段内反弹并火热的机会的。


据了解,根据《住房城乡建设部办公厅关于开展整顿规范房地产市场秩序督查工作的通知》(建办房函[2017]536号)要求,住建部将于近期派出督查组,于8月30日起对全国范围内房地产市场秩序情况进行实地督查,此次督查内容主要包括:


1、金融类:是否存在首付款配资行为,如首付贷;


2、公示文件:现场公示文件是否齐全包括但不限于一房一价表、销控表及开发商、中介公司备案资质等;


3、价外款:是否存在电商或其他机构收取价外款的现象;


4、预售证:是否存在未取得预售许可证开展销售及广告的行为;


5、包装:是否存在购房资格、贷款包装等业务。


从城市面楼市调控政策反应来看,武汉落实“限售”扩围政策,沈阳、兰州、张家港等城市近期开始发布楼市调控政策。


至此,我们可以认为,9-10月份新一轮调控政策开始出台,同时,从“执行层面”楼市将迎来新一轮的“整顿风暴”!!


从接下来楼市调控政策趋势来看,调控政策仍然是从严执行的,当市场预期还没有得到实质性逆转的时候,政策面不可能出现松动。


笔者预计,十九大之前,甚至2018年“两会”之后的3-6个月,全国核心一二线城市楼市的调控政策难以出现“风向标”意义松动。


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